Nowe wymogi dot. funkcji ochronnych mogą sparaliżować budowę mieszkań  

Podczas debaty zorganizowanej przez Serwis Samorządowy PAP eksperci dyskutowali m.in. o regulacjach dotyczących budowy schronów i miejsc ukrycia oraz o tym, jak przygotować się na nowe zagrożenia, wykorzystując istniejącą infrastrukturę i nowe możliwości finansowania inwestycji. 

Wiceminister Wiesław Leśniakiewicz przypomniał, że ustawa o ochronie ludności, wprowadziła nową wizję budownictwa ochronnego Polski, a jednym z jej kluczowych elementów jest obowiązek sprawdzenia wszystkich obiektów, które kiedyś były schronami. 

„Wiemy, że wiele obiektów było przygotowanych na to, by spełniać warunki ukryć. I dlatego jednym z pierwszych kroków, które zrealizowaliśmy wspólnie (…) to przygotowanie przepisu w sprawie kryteriów uznawania obiektów za obiekty zbiorowej ochrony” – powiedział wiceminister. 

Według wiceministra ważne było zweryfikowanie stanu technicznego obiektów zbudowanych w czasach zimnej wojny, które miały pełnić funkcję schronów.  

Opisując stan prac nad przepisami wykonawczymi do ustawy Leśniakiewicz poinformował, że obecnie przygotowywanych jest pięć kluczowych rozporządzeń dotyczących warunków technicznych. Jednocześnie wyraził nadzieję na publikację do połowy lipca rozporządzenia w sprawie warunków organizowania oraz wymagań jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia.  

„Mam nadzieję, że do 15 lipca zostanie opublikowany ten przepis, który będzie mówił, jak mamy konstruować nowe obiekty budowlane, które będą musiały spełnić funkcję miejsc doraźnego schronienia po 2026, jakie warunki muszą spełnić zwłaszcza w odniesieniu do tych części, które są kondygnacjami podziemnymi” – powiedział wiceminister. 

Z kolei dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Bartosz Guss wyraził obawy, że w związku z koniecznością wdrożenia od 2026 roku nowych wymagań technicznych w nowych budynkach może dojść do wydłużenia o kilka miesięcy projektowania inwestycji na rynku mieszkaniowym, ponieważ proces związany z przygotowaniem inwestycji trwa dłużej niż pół roku, a tyle będą miały firmy deweloperskie by dostosować rozpoczęte już projekty do nowych regulacji. 

„Jako inwestorzy mamy świadomość wagi przepisów, które mają na celu lepszą ochronę ludności na wypadek działań wojennych. Są wartości nadrzędne, których ochrona ma priorytet. Niemniej mamy obawę, co po 1 stycznia, jak zachowają się organy architektoniczno-budowlane w stosunku do zaawansowanych prac projektowych” – powiedział Guss. 

Dyrektor Guss wyraził też nadzieję, że nowe przepisy „schronowe” będą kompatybilne z innymi przepisami prawa budowlanego. Wszystkim zależy na tym, aby prawo było przejrzyste w stosowaniu i racjonalne w zakresie współmierności zastosowanych rozwiązań technicznych do celu, który przyświeca ustawodawcy.

O gotowość samorządów do realizacji zadań w zakresie budowy budowli ochronnych mówił z kolei dr Grzegorz Kubalski, zastępca dyrektora Biura Związku Powiatów Polskich. Jego zdaniem „samorządy są w stanie poradzić sobie z najróżniejszymi wyzwaniami, które są przed nimi stawiane, ale to może być łatwiejsze lub trudniejsze w zależności od przepisów prawa i dostępnych środków”.  

Kubalski zwrócił uwagę, że cele związane z budowaniem budowli ochronnych to długofalowy proces, który będzie trwać wiele lat. Podkreślił też, że samorządy muszą zweryfikować obecnie istniejące budowle i  możliwość ponownego dostosowania starych schronów do ponownego wykorzystania.

Skąd finansowanie dla budowli ochronnych?    

W drugiej części debaty uczestnicy poruszyli kwestie związane z finansowaniem budowli ochronnych. Jak przekazał wiceminister Leśniakiewicz, samorządy będą mogły liczyć na wsparcie finansowe w tym zakresie. W innej sytuacji są z kolei podmioty prywatne, które będą mogły skorzystać z niskooprocentowanych kredytów. 

„W sumie na wsparcie samorządów lokalnych pójdzie ponad 5 mld zł na różne zadania, które są w tym programie, ale kluczowe odniesienie będzie dotyczyło budowli obiektów zbiorowej ochrony. Natomiast jeśli chodzi o podmioty prywatne, deweloperskie i nie tylko, to wiemy, że następuje pewna reasumpcja spojrzenia na KPO, w którym mowa jest o powstaniu Funduszu Bezpieczeństwa i Obrony i w ramach tego funduszu będzie można uzyskiwać kredyty niskooprocentowane nie tylko dedykowane dla samorządów, ale również dla podmiotów niepublicznych, które ewentualnie chciałyby z tego kredytu skorzystać” – przekazał wiceminister. 

Bartosz Guss ocenił, że niezależnie od możliwości wsparcia, konieczność wdrożenia nowych rozwiązań i dostosowania budynków do pełnienia funkcji ochronnych wpłynie na ceny mieszkań. 

„Z naszych wstępnych analiz wynika, że samo wzmocnienie konstrukcji kondygnacji podziemnej budynku to wzrost kosztów na poziomie ok. 10 proc całego przedsięwzięcia inwestycyjnego.  Pozostałe wymogi związane z zapewnieniem odpowiedniej wentylacji, ocieplenia, dostępu do źródeł ciepła, energii itp. spowodują dalsze wzrosty. Nie twierdzę, że te koszty są nieuzasadnione. Niemniej należy obiektywnie wskazać, że wpłyną one na wzrost wartości mieszkania" - powiedział. 

Do kwestii pomocy finansowej dla samorządów odniósł się natomiast Grzegorz Kubalski, który stwierdził, że kwota 5 mld zł wystarczy na rozpoczęcie procesów w zakresie tworzenia budowli ochronnych, jednak nie ma gwarancji, że uda się zaspokoić wszystkie potrzeby w zakresie realizacji zadań zawartych w ustawie.  

„Musimy pamiętać o tym, że jeżeli nie mamy wszystkich przepisów wykonawczych określających chociażby parametry, które muszą spełniać schrony to nam trudno jest nawet dokonać pełnego skalkulowania kosztów pojedynczej budowli ochronnej”- dodał Kubalski. 

Podsumowując nowe wyzwania wynikające z wprowadzanych przepisów Bartosz Guss wskazał, że ochrona obywateli to nadrzędny cel i dlatego ma nadzieję, że przyszli nabywcy mieszkań zaakceptują wzrost cen spowodowany koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa. 

Wiceminister Wiesław Leśniakiewicz dodał, że cały proces konsultacji nowych przepisów szedł w tym kierunku, by znaleźć odpowiednią wagę między oczekiwaniami społecznymi, w tym oczekiwaniami wynikającymi z właściwego procesu bezpieczeństwa, zadań jakie zostały przypisane samorządom i również tym, którzy będą wykonawcami tego procesu budowania obiektów zbiorowej ochrony.”

mc/ mr/ mp/