WZ-ki na nowy wniosek można już dostać tylko w gminie z planem ogólnym

Zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od 1 września br. będzie możliwe, jeżeli w gminie wszedł w życie plan ogólny.

31 sierpnia skończył się okres obowiązywania dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Od 1 września ich miejsce w nowym systemie planowania przestrzennego zajmują plany ogólne gmin, które – w odróżnieniu od studium – są aktami prawa miejscowego. Jak wynika z informacji przekazanej przez MRiT, do tej pory plany ogólne uchwaliło ok. 35 proc. gmin.

W gminach, w których plan ogólny jeszcze nie wszedł w życie, nadal mogą być wydawane decyzje o warunkach zabudowy, ale dotyczy to tylko postępowań wszczętych wcześniej.

Dla ustalenia daty wszczęcia postępowania decydujący jest dzień doręczenia żądania organowi, czyli złożenia wniosku. Zgodnie z zapewnieniami resortu, wnioski o WZ złożone przed 1 września będą mogły zostać rozpatrzone później na dotychczasowych zasadach.

„Sytuacja zmienia się w przypadku wniosku złożonego od 1 września. Jeżeli plan ogólny nie będzie jeszcze obowiązywał, gmina nie będzie mogła wydać na jego podstawie nowej decyzji WZ. Postępowanie będzie mogło doprowadzić do wydania decyzji dopiero po wejściu w życie planu ogólnego, a WZ będzie już musiała odpowiadać jego ustaleniom” - zauważył Jarosław Jędrzyński z portalu rynekPierwotny.pl.

Ekspert zwrócił uwagę, że prawomocna decyzja o warunkach zabudowy nadal może być podstawą ubiegania się o pozwolenie na budowę i nawet późniejsze wejście w życie planu ogólnego, którego ustalenia byłyby z taką decyzją niezgodne, nie powoduje utraty jej ważności.

„Trzeba jednak rozróżnić ważność WZ od jej bezterminowości. Od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy wydawane w nowych postępowaniach co do zasady wygasają po pięciu latach od dnia, w którym stały się prawomocne. Bezterminowe pozostają decyzje prawomocne przed 1 stycznia 2026 r. oraz decyzje wydane w postępowaniach wszczętych przed 16 października 2025 r. Oznacza to, że WZ wydana po 1 września 2026 r. w sprawie wszczętej jeszcze w sierpniu może zostać uzyskana mimo braku obowiązującego planu ogólnego, ale będzie już decyzją pięcioletnią” - wskazał Jędrzyński.

Ekspert zwrócił uwagę, że plan ogólny nie zastępuje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). „Obowiązujące MPZP zachowują moc także po 1 września i inwestycje mogą być na ich podstawie normalnie przygotowywane i realizowane. Jeżeli działka jest objęta planem miejscowym, decyzja WZ nie jest potrzebna, a brak planu ogólnego w gminie nie unieważnia istniejącego MPZP.

W opinii Jędrzyńskiego wejście w życie nowych przepisów nie doprowadzi do ogólnopolskiego paraliżu inwestycyjnego. „1 września nie przestały obowiązywać miejscowe plany, pozwolenia na budowę ani istniejące WZ, a postępowania wszczęte wcześniej będą kontynuowane. Problem pojawi się przede wszystkim w dopływie nowych projektów opartych na WZ w gminach, które nie mają jeszcze obowiązującego planu ogólnego. To może z czasem ograniczać podaż inwestycji, ale nie oznacza zatrzymania placów budowy z dnia na dzień” – ocenił ekspert.

Prawdziwa zmiana jego zdaniem zacznie być widoczna wtedy, kiedy gminne plany ogólne wejdą w życie. W nowym systemie WZ nie będzie już tak niezależnym instrumentem jak dotychczas. Decyzja będzie musiała być zgodna z ustaleniami planu ogólnego, a możliwość jej uzyskania dla nowej zabudowy zostanie co do zasady związana z położeniem terenu w obszarze uzupełnienia zabudowy. Ustawa wymienia położenie terenu w takim obszarze jako jeden z warunków wydania WZ, przewidując jednocześnie określone wyjątki.

„To właśnie tutaj reforma może najmocniej uderzyć w część właścicieli gruntów. Dotychczas działka bez MPZP mogła mieć wysoką wartość dlatego, że w sąsiedztwie stały już domy, a rynek zakładał możliwość uzyskania kolejnej WZ. Po wejściu w życie planu ogólnego takie założenie nie zawsze będzie aktualne” - wskazał Jędrzyński. (PAP)

gkc/ pad/